Un bail sur trente connaît au moins un mois d'impayé, et Paris fait mieux que la moyenne de l'échantillon. En revanche, plus d'un logement loué sur cinq y est classé F ou G au DPE. Maison Cotard Immobilier décrypte le nouveau baromètre de la gestion locative et ce qu'il implique pour les propriétaires bailleurs de Paris Est.
Un baromètre fondé sur plus de 6 500 baux
Publié par la plateforme de gestion locative Rivage et relayé le 27 octobre par le Journal de l'Agence, ce baromètre s'appuie sur des données arrêtées au 29 septembre 2026. Il porte sur 6 577 baux et 2 539 logements gérés par des agences utilisatrices de l'outil. L'échantillon n'est pas représentatif de l'ensemble du parc locatif français, mais il offre une photographie concrète de ce que vivent les bailleurs dont le bien est confié à un professionnel.
Impayés : un risque réel mais contenu, surtout à Paris
Au total, 3,4 % des baux analysés présentent au moins un mois de loyer impayé, soit environ un sur trente. Paris se situe en dessous, à 2,8 %, quand Marseille atteint 3,6 %. L'écart entre location vide (2,9 %) et location meublée (3 %) est minime : le type de bail ne change donc pas fondamentalement l'exposition au risque.
Lorsque l'incident survient, il n'est pas anodin. Le montant médian dû atteint 1 998 euros, soit 2,9 mensualités charges comprises. Et parmi les dossiers suivis, 37 % avaient déjà donné lieu à une mise en demeure, à une déclaration auprès de l'assurance loyers impayés ou à une procédure. À l'échelle nationale, la Chambre nationale des commissaires de justice a recensé 175 000 commandements de payer et 30 500 expulsions en 2025.
Le message pour un propriétaire parisien est plutôt rassurant : le risque reste limité, à condition de bien sélectionner son locataire, de s'assurer et de réagir dès le premier retard.
Paris, championne des passoires thermiques
Le second enseignement est plus préoccupant. Sur l'ensemble des logements étudiés, 9,8 % sont classés F ou G, et seulement 5,9 % atteignent A ou B ; la majorité se concentre en D (35,6 %) et E (25,1 %). Mais à Paris, la proportion de passoires thermiques grimpe à 21 %, dont 4,3 % en étiquette G.
Ce constat n'étonne pas ceux qui connaissent le parc de l'Est parisien : petites surfaces, immeubles anciens, chauffage électrique individuel et derniers étages sous les toits pèsent mécaniquement sur le diagnostic.
Un calendrier qui s'impose aux bailleurs
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont soumis à des restrictions de mise en location. Les logements F suivront en 2028, puis, selon le calendrier actuel, les logements E devront répondre aux exigences de décence énergétique à partir de 2034. Les règles du DPE continuant d'évoluer, il est utile de faire vérifier régulièrement le diagnostic de son bien.
Ce que cela change concrètement pour vous
Si vous êtes propriétaire d'un logement loué dans le 11e, le 12e, le 20e ou en proche banlieue est, trois questions méritent d'être posées dès maintenant :
Votre DPE est-il à jour et fiable ? Un diagnostic récent peut parfois améliorer l'étiquette sans travaux lourds.
Faut-il rénover ou vendre ? Le coût des travaux, les aides mobilisables et la décision de la copropriété doivent être comparés à la valeur du bien dans les deux scénarios.
Votre location est-elle bien sécurisée ? Sélection du dossier, garanties et assurance loyers impayés restent les meilleurs remparts.
Côté acquéreurs, ces données ouvrent aussi des opportunités : un appartement classé F ou G se négocie en tenant compte des travaux à prévoir, ce qui peut rendre accessible un bien bien situé, à condition d'avoir chiffré précisément le projet.
En conclusion
À Paris, le risque d'impayé reste maîtrisé, mais la performance énergétique devient un critère déterminant de la valeur d'un bien loué. Anticiper, c'est garder la main sur le calendrier, que l'on choisisse de rénover, de relouer ou de vendre.
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Maison Cotard Immobilier, 4 bis rue Fabre d'Églantine, 75012 Paris
Source : Journal de l'Agence – « Gestion locative : 1 bail sur 30 en impayé, près de 10 % de passoires thermiques » – 27 octobre 2026 – lire l'article source