Le projet de budget 2027 prévoit de plafonner l'amortissement des locations meublées au régime réel, l'un des principaux atouts du statut LMNP. L'article qui porte cette mesure est en discussion à l'Assemblée nationale. Maison Cotard Immobilier fait le point sur ce qui pourrait changer pour les propriétaires et les investisseurs de Paris Est.
Ce que prévoit le texte du gouvernement
Aujourd'hui, un loueur en meublé non professionnel (LMNP) imposé au régime réel peut déduire chaque année l'amortissement de son bien et de son mobilier, sans limite de montant. C'est ce mécanisme qui permet à de nombreux bailleurs de percevoir des loyers peu ou pas imposés pendant de longues années.
L'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre, change la donne. Pour une location meublée classique, l'amortissement serait limité à 2,5 % de la valeur du bien par an, dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, le plafond serait plus strict : 1,5 % et 5 000 € par an. Les amortissements non déduits ne pourraient plus être reportés à partir de 2027, tandis que le stock constitué auparavant resterait utilisable jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable.
Un enjeu particulier à Paris
Avec des prix au mètre carré élevés, les biens parisiens génèrent des amortissements importants : c'est donc à Paris que le plafond de 7 000 € se ferait le plus sentir. LocService illustre l'effet avec un deux-pièces parisien acheté 420 000 €, dont l'amortissement annuel pourrait atteindre 16 000 €. Plafonné à 7 000 €, il laisserait 9 000 € de revenus imposables supplémentaires, soit environ 4 200 € d'impôt et de prélèvements sociaux pour un foyer imposé dans la tranche à 30 %.
Pour un studio ou un petit deux-pièces, très recherchés par les investisseurs dans le 11e, le 12e ou le 20e arrondissement, l'écart serait moindre mais bien réel. La rentabilité nette d'un meublé devra être recalculée au cas par cas.
Rien n'est encore voté
Il faut toutefois garder la tête froide. Le 8 octobre, la commission des finances de l'Assemblée a adopté un amendement excluant du plafonnement les meublés loués à titre de résidence principale, en bail mobilité ou à des étudiants. Un autre amendement vise au contraire à durcir le régime des meublés de tourisme achetés à partir de 2027. Mais la commission ayant ensuite rejeté l'ensemble de la partie recettes, c'est le texte initial du gouvernement qui est débattu dans l'hémicycle : ces amendements devront être de nouveau adoptés en séance pour être retenus.
L'examen de l'article 7 a débuté en séance le 30 octobre. Le vote solennel sur la première partie du budget est prévu le 3 novembre, avant le passage au Sénat. Le texte définitif n'est pas attendu avant la fin de l'année : les plafonds et le périmètre de la mesure peuvent encore évoluer.
Propriétaires et acquéreurs : comment s'y préparer
Si vous louez déjà un meublé, l'essentiel est de ne pas agir dans la précipitation. Faites le point avec votre expert-comptable sur le stock d'amortissements déjà constitué et simulez votre fiscalité selon deux hypothèses : les règles actuelles et le texte initial. La distinction entre location de longue durée et location touristique pourrait devenir déterminante ; à Paris, la location saisonnière est déjà très encadrée.
Si vous envisagez d'acheter pour louer, raisonnez d'abord sur la qualité de l'emplacement et du bien : un appartement bien situé, bien distribué et performant sur le plan énergétique conserve sa valeur, quel que soit le régime fiscal. Enfin, certains bailleurs pourraient envisager de vendre : connaître la valeur réelle de son bien dans le marché actuel est alors la première étape d'une décision éclairée.
En résumé
Le plafonnement de l'amortissement LMNP n'est à ce stade qu'un projet, mais il pourrait réduire sensiblement l'avantage fiscal des meublés parisiens. Les prochaines semaines diront si la location de longue durée est épargnée. Maison Cotard Immobilier suit ces débats pour vous accompagner dans vos arbitrages.
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Source : LocService – « LMNP : la mesure du PLF 2027 qui pourrait coûter des milliers d'euros aux loueurs en meublé » – 30 octobre 2026 – lire l'article source
Photos : Shalev Cohen / Unsplash ; Jennifer Yung / Unsplash ; Mediamodifier / Unsplash.