Les baby-boomers détiennent une large part du parc immobilier français, et leur patrimoine va massivement changer de mains d'ici 2040. Faut-il craindre une baisse des prix ? Maison Cotard Immobilier fait le point sur ce que cette « grande transmission » change, concrètement, pour les propriétaires et les héritiers de Paris Est.
Une transmission de patrimoine sans précédent
Le sujet revient au premier plan. Le Figaro Immobilier consacre le 4 novembre un décryptage aux propriétaires inquiets de voir la valeur de leur bien reculer sous l'effet du choc démographique. Certains professionnels interrogés évoquent des baisses de 20 à 50 % sur les biens les plus exposés.
Les ordres de grandeur expliquent cette attention. Nés entre 1946 et 1964, les baby-boomers possèdent entre 40 et 50 % des logements en France. Dans son Livre blanc « Horizon 2040 », la Chambre des notaires de Paris estime à près de 9 000 milliards d'euros le patrimoine qui sera transmis d'ici 2040, dont une part importante sous forme immobilière. Le rythme des successions va mécaniquement s'accélérer : 651 000 décès ont été enregistrés en France en 2025, et l'Insee en projette environ 690 000 par an vers 2030, puis près de 790 000 vers 2040.
Des baisses concentrées hors des marchés tendus
Davantage de biens mis en vente ne signifie pas pour autant une baisse généralisée : tout dépend de la demande locale. Les biens les plus pénalisés sont surtout des maisons anciennes situées dans des territoires peu attractifs, souvent classées F ou G au diagnostic de performance énergétique. Dans les zones rurales en déclin démographique ou les villes moyennes sans dynamisme économique, une offre abondante face à une demande faible peut peser fortement sur les prix.
À l'inverse, les marchés tendus, où la demande reste structurellement supérieure à l'offre, devraient absorber ce surplus de biens. C'est le cas de Paris et de sa proche couronne, où familles, jeunes actifs et investisseurs continuent de rechercher des logements bien situés.
À Paris Est, l'état du bien fera la différence
Dans le 11e, le 12e, le 20e, à Vincennes, Saint-Mandé ou Montreuil, la question n'est donc pas celle d'un effondrement des prix, mais celle de l'écart entre les biens. Un appartement occupé pendant des décennies présente souvent une cuisine et une salle de bains d'origine, une installation électrique ancienne ou un simple vitrage. Selon le courtier CAFPI, ces biens à rénover se vendent généralement 15 à 25 % moins cher qu'un bien rénové.
Le DPE accentue cet écart : un logement classé F ou G subit une décote, en particulier auprès des investisseurs attentifs aux règles de location des passoires thermiques. Enfin, les successions entre plusieurs héritiers poussent parfois à vendre vite pour sortir de l'indivision, ce qui ouvre la voie à la négociation.
Héritiers, propriétaires : les bons réflexes
Faire estimer le bien tôt, idéalement au moment de la déclaration de succession ou avant une donation, pour disposer d'une valeur réaliste et argumentée.
Arbitrer entre travaux et vente en l'état : quelques travaux ciblés (performance énergétique, électricité, rafraîchissement) peuvent préserver la valeur. Le Figaro relate ainsi le cas d'un propriétaire qui a choisi de rénover plutôt que de baisser encore son prix.
Anticiper avec ses proches : une transmission préparée de son vivant évite souvent des décisions précipitées en indivision.
Côté acquéreurs, ces biens à rafraîchir sont une vraie opportunité, à condition de chiffrer précisément les travaux et de les intégrer au plan de financement.
Chez Maison Cotard Immobilier, nous accompagnons régulièrement des familles dans la vente d'un bien reçu en héritage : estimation fondée sur les ventes récentes du quartier, conseil sur l'opportunité des travaux, coordination avec le notaire et les cohéritiers.
En conclusion
La grande transmission du patrimoine des baby-boomers va transformer le marché immobilier français, mais pas de manière uniforme. À Paris Est, la demande reste solide : l'enjeu sera surtout de bien positionner chaque bien selon son état et sa performance énergétique.
Vous héritez d'un bien ou préparez sa transmission ? Faites-le estimer
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Email : yann@maisoncotard.com
Maison Cotard Immobilier, 4 bis rue Fabre d'Églantine, 75012 Paris
Source : Le Figaro Immobilier – « Héritage des baby-boomers : quelle est la meilleure solution pour éviter la dégringolade du prix de votre logement ? » – 4 novembre 2026 – lire l'article source
Photos : Alex Boyd, yann maignan et Filip Szalbot / Unsplash