Le projet de loi « relance et décentralisation du logement » sera débattu en séance publique à l’Assemblée nationale à partir du 17 novembre. Passoires thermiques, investissement locatif dans l’ancien, accès au crédit : Maison Cotard Immobilier fait le point sur ce que ce texte pourrait changer pour les propriétaires et les acquéreurs de Paris Est.
Un texte de compromis, attendu d’ici la fin de l’année
Adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, puis examiné par la commission des affaires économiques de l’Assemblée les 21 et 22 septembre, le projet de loi porté par le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, entre dans sa phase décisive. Lors d’une conférence de presse le 2 novembre, le ministre s’est dit « raisonnablement confiant » quant à son adoption, en présentant le texte comme ambitieux mais issu d’un équilibre entre les différentes sensibilités politiques.
Après le vote des députés, une commission mixte paritaire devra rapprocher les versions de l’Assemblée et du Sénat. Aucune date de promulgation n’est encore fixée, mais une adoption définitive d’ici la fin de l’année reste envisagée.
Le texte poursuit quatre objectifs : accélérer la construction, simplifier les règles d’urbanisme, renforcer le rôle des élus locaux et mieux mobiliser les logements existants. Le contexte l’explique : selon SeLoger, 274 000 logements ont été mis en chantier en 2025 et moins de 65 000 logements neufs ont été vendus à des particuliers. Dans un marché parisien où l’offre neuve reste rare, c’est surtout le parc ancien qui est concerné.
Passoires thermiques : un sursis encadré pour les bailleurs
C’est sans doute la mesure la plus attendue par les propriétaires bailleurs. La loi Climat et résilience prévoit la sortie progressive du marché locatif des logements classés F et G d’ici 2028. Le projet de loi permettrait de continuer à louer ces biens, à condition que le propriétaire s’engage, par un contrat signé, à réaliser les travaux nécessaires pour atteindre un niveau de performance énergétique décent. Le délai serait de trois ans pour un logement individuel et de cinq ans en copropriété.
Ce délai spécifique à la copropriété compte particulièrement à Paris Est, où la grande majorité des logements se situent dans des immeubles collectifs. Isolation des façades, remplacement d’une chaudière collective ou réfection de toiture dépendent souvent d’un vote en assemblée générale : un propriétaire d’un deux-pièces classé F dans le 11e ou le 20e ne maîtrise pas seul son calendrier de travaux. Le texte reconnaît cette réalité.
Investir dans l’ancien : le dispositif Jeanbrun en débat
Créé par la loi de finances 2026 pour soutenir l’investissement locatif privé, le dispositif Jeanbrun est au cœur des discussions. Dans sa version actuelle, son application dans l’ancien suppose des travaux représentant 30 % du prix d’achat. Les sénateurs ont remplacé cette condition par un critère de performance énergétique, tandis que le gouvernement souhaite réintroduire une obligation de travaux fixée à 20 % du prix d’achat.
Pour Paris Est, l’enjeu est concret : une part importante des appartements mis en vente dans les 11e, 12e et 20e arrondissements, comme à Montreuil ou Vincennes, nécessite une remise à niveau. Un dispositif plus accessible dans l’ancien pourrait ramener des investisseurs sur ces biens à rénover, aujourd’hui plus longs à vendre.
Crédit : un assouplissement évoqué, pas encore acté
Le ministre souhaite également rouvrir la réflexion sur le seuil d’endettement de 35 % fixé par le Haut Conseil de stabilité financière. Aucun changement immédiat n’a toutefois été annoncé : des consultations avec le ministère de l’Économie et la Banque de France sont prévues. Une prolongation du prêt à taux zéro et un PTZ « parentalité » sont par ailleurs discutés dans le cadre du budget. Pour les acquéreurs, il s’agit de pistes à suivre, pas encore de règles sur lesquelles bâtir un plan de financement.
Ce que cela change concrètement pour vous
Le texte peut encore évoluer au fil des débats, et il serait prématuré de prendre une décision sur la seule base de sa version actuelle. Quelques réflexes restent toutefois utiles dès maintenant :
Propriétaires bailleurs d’un logement classé F ou G : faire actualiser le DPE, chiffrer les travaux et inscrire le sujet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Vendeurs : intégrer l’étiquette énergétique et le coût des travaux dans le prix de mise en vente, pour éviter une négociation subie.
Acquéreurs et investisseurs : regarder les biens à rénover avec un œil nouveau, en vérifiant les travaux votés ou envisagés dans la copropriété.
En conclusion
Ce projet de loi ne bouleverse pas le marché du jour au lendemain, mais il pourrait offrir plus de souplesse aux bailleurs et redonner de l’intérêt aux logements anciens à rénover. Chez Maison Cotard Immobilier, nous suivons son examen de près pour vous aider à décider au bon moment, avec des informations fiables.
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Source : Journal de l’Agence – « Projet de loi Logement : Vincent Jeanbrun « raisonnablement confiant » avant son examen à l’Assemblée nationale » – 3 novembre 2026 – lire l’article source
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