À Paris, les prix des appartements anciens ont cessé de baisser, mais ils ne repartent pas non plus. Dans le 12e, plus abordable que la moyenne parisienne, le marché se lit désormais adresse par adresse : entre deux immeubles d’une même rue, l’écart peut dépasser celui qui sépare deux quartiers. Voici où en est le marché à l’automne 2026, et comment lire les chiffres de votre rue.
L’essentiel
Paris : 9 590 €/m² pour un appartement ancien fin août 2026, soit −0,5 % sur un an (Notaires du Grand Paris).
Volumes : −2 % de ventes à Paris entre juin et août 2026, après un printemps dynamique.
12e arrondissement : 8 700 €/m² fin 2025, près de 10 % sous la moyenne parisienne, avec de fortes différences entre Bel-Air, Picpus, Bercy et les Quinze-Vingts.
Rue par rue : les prix réellement constatés sont publiés, immeuble par immeuble, sur nos pages rue.
Paris : des prix stables, des ventes qui ralentissent
Après deux années de correction, le marché parisien s’est installé sur un plateau. Selon la dernière note de conjoncture des Notaires du Grand Paris, publiée le 29 octobre 2026, un appartement ancien s’est vendu en moyenne 9 590 €/m² à Paris sur la période de juin à août 2026. Sur un an, la variation est quasi nulle : −0,5 %. À l’échelle de l’Île-de-France, le prix s’établit à 6 170 €/m² (−0,7 %).
Ce sont surtout les volumes qui ont changé de tendance. Au deuxième trimestre, Paris affichait encore des ventes en hausse de 20 % sur un an, une progression en partie mécanique, la comparaison se faisant avec un printemps 2025 perturbé par la hausse annoncée des droits de mutation. Entre juin et août, le mouvement s’est inversé : −2 % de ventes à Paris, −2 % en Île-de-France, où 33 660 logements anciens ont changé de mains. Les notaires décrivent un marché qui « marque le pas ».
Les avant-contrats signés à la fin de l’été, qui préfigurent les prix des prochains mois, ne laissent pas présager de rebond : les notaires projettent un prix parisien de 9 580 €/m² à fin novembre 2026, soit −0,4 % sur un an. Autrement dit, ni chute ni reprise : un marché où le juste prix fait la vente.
Immeubles de rapport rue de Picpus, dans le 12e arrondissement. Photo : LPLT, CC BY-SA 3.0, via Wikimedia Commons.
Le 12e, toujours sous la moyenne parisienne
Les derniers chiffres détaillés par arrondissement et par quartier publiés par les Notaires du Grand Paris portent sur la fin de l’année 2025. Le 12e s’y établissait à 8 700 €/m², en hausse de 3,4 % sur un an, mais encore 10,9 % sous son niveau de fin 2020. L’arrondissement reste ainsi nettement moins cher que la moyenne de la capitale, alors qu’il dispose de l’un des meilleurs réseaux de transports de l’est parisien et de la proximité du bois de Vincennes.
Cette décote relative explique en partie l’intérêt des acheteurs : à budget égal, le 12e offre quelques mètres carrés de plus que les arrondissements du centre et de l’ouest. Elle ne dit rien, en revanche, de la valeur d’un appartement précis. La moyenne d’un arrondissement de près de 140 000 habitants agrège des immeubles haussmanniens, des constructions des années 1930, des ensembles d’après-guerre et des résidences récentes, qui ne se vendent pas au même prix.
Bel-Air, Picpus, Bercy, Quinze-Vingts : quatre marchés
Le 12e compte quatre quartiers administratifs, et les écarts entre eux sont marqués. Les chiffres des notaires à fin 2025 :
| Quartier | Prix au m² (fin 2025) | Sur un an | Sur cinq ans |
|---|---|---|---|
| Bel-Air | 8 180 € | +1,8 % | −15,3 % |
| Picpus | 8 330 € | +0,7 % | −16,1 % |
| Bercy | 8 930 € | +5,1 % | non significatif |
| Quinze-Vingts | 10 940 € | +11,4 % | +4,6 % |
Source : Notaires du Grand Paris, prix au m² des appartements anciens au 4e trimestre 2025.
Les Quinze-Vingts, entre Bastille et la gare de Lyon, tirent l’arrondissement vers le haut et sont le seul quartier en hausse sur cinq ans. À l’inverse, Bel-Air et Picpus, qui couvrent l’est et le sud-est de l’arrondissement, de la place de la Nation aux portes de Vincennes et Dorée, ont davantage corrigé. Pour un acheteur, c’est une fenêtre : ces quartiers résidentiels, calmes et bien desservis, se négocient aujourd’hui sensiblement en dessous de leurs niveaux de 2020.
Trois voies, trois profils de marché
Ces moyennes de quartier gomment encore beaucoup de choses. Les pages rue de Maison Cotard Immobilier publient, voie par voie, les ventes réellement enregistrées dans la base DVF de l’administration fiscale, immeuble par immeuble. Trois voies du secteur Nation-Picpus illustrent la diversité du marché.
Longue de plus de 1,8 kilomètre, la rue de Picpus relie le faubourg Saint-Antoine, près de la place de la Nation, au boulevard Poniatowski. Déjà tracée sur le plan de Jouvin de Rochefort en 1672, elle aligne des immeubles de toutes les époques, de l’immeuble de rapport du début du XXe siècle aux constructions plus récentes. C’est aussi l’une des voies les plus actives du secteur : plus de 300 ventes d’appartements y ont été enregistrées ces dernières années.
Le 36 rue de Picpus, à moins de 300 mètres du métro Nation, en donne un bon exemple. La base DVF y recense 79 mutations depuis 2021, pour l’essentiel des studios et des deux-pièces, ce qui en fait l’adresse la plus échangée de la rue. Sur un tel volume, le prix moyen de l’immeuble est particulièrement fiable ; il varie pourtant fortement d’une vente à l’autre, selon l’étage, l’exposition et l’état de chaque lot.
Le 36 rue de Picpus, vu depuis la rue. Image Google Street View.
Deux fois plus large, l’avenue de Saint-Mandé file sur plus d’un kilomètre, de la rue de Picpus au boulevard Soult, en direction de la commune dont elle porte le nom. Déjà indiquée sur le plan de Delagrive en 1728, elle offre près de 40 mètres entre les façades : une respiration qui pèse dans la valeur des étages élevés.
Le boulevard de Picpus, enfin, suit le tracé de l’ancien mur d’octroi, dont il a repris les chemins de ronde, et la ligne 6 du métro l’accompagne sur une bonne partie de sa longueur. Large de 40 mètres, il offre des vues dégagées, mais aussi davantage de circulation : c’est typiquement le genre de critère qui crée des écarts entre deux adresses voisines, selon l’étage et l’orientation de l’appartement.
Le 12 bis rue de Picpus, immeuble de 1912
Un immeuble d’angle typique du début du XXe siècle, à deux pas de la place de la Nation : époque, décor et qualité du bâti comptent parmi les premiers facteurs d’écart de prix entre adresses voisines. Photographie ancienne, Union photographique française (11Fi 544), domaine public, via Wikimedia Commons.
Pourquoi deux adresses voisines ne valent pas le même prix
Dans une même rue, les écarts de prix au m² entre immeubles dépassent souvent 15 à 20 %. Plusieurs facteurs les expliquent : l’époque de construction et la qualité du bâti, la présence d’un ascenseur, la taille moyenne des lots (les studios se vendent plus cher au m² que les grands appartements), l’état des parties communes, les travaux votés en copropriété et, de plus en plus, le diagnostic de performance énergétique.
« Une moyenne de rue est un point de départ, jamais une estimation. Ce qui fait le prix, c’est l’immeuble, puis l’appartement : l’étage, la lumière, l’état, le plan. Deux biens de même surface, à cent mètres l’un de l’autre, peuvent se vendre avec un écart de plusieurs dizaines de milliers d’euros. » — Yann Cotard, Maison Cotard Immobilier
Il faut aussi lire les chiffres avec prudence. La base DVF enregistre toutes les mutations, y compris des ventes atypiques (cessions entre proches, lots occupés, biens à rénover lourdement), qui peuvent tirer une moyenne vers le bas ou vers le haut lorsque l’immeuble compte peu de ventes. Plus un immeuble totalise de transactions, plus son prix moyen est représentatif. C’est pourquoi nos fiches indiquent toujours le nombre de ventes retenues.
Prix constatés de la rue de Picpus
- 36 rue de Picpus9 913 €/m² · 79 ventes
- 50 rue de Picpus9 104 €/m² · 35 ventes
- 146 rue de Picpus9 483 €/m² · 25 ventes
- 34 rue de Picpus8 756 €/m² · 22 ventes
- 154 rue de Picpus8 362 €/m² · 17 ventes
- 117 rue de Picpus9 263 €/m² · 15 ventes
Vendre cet hiver dans le 12e : ce qu’il faut retenir
Le marché de l’automne 2026 n’est ni un marché de vendeurs ni un marché d’acheteurs : c’est un marché de prix justes. Les acquéreurs, mieux informés qu’auparavant, comparent les annonces aux ventes réellement enregistrées. Un bien affiché au-dessus de la valeur de son immeuble reste en vitrine ; un bien correctement positionné dès le départ se vend dans des délais raisonnables, et souvent avec une négociation limitée.
Avant de fixer votre prix, consultez la page de votre rue et la fiche de votre immeuble, puis confrontez ces chiffres aux caractéristiques propres de votre appartement. C’est précisément l’objet d’un avis de valeur : vous pouvez faire estimer votre appartement dans le 12e gratuitement et sans engagement par Maison Cotard Immobilier, installée rue Fabre d’Églantine, à deux pas de la place de la Nation.
Par Yann Cotard, Maison Cotard Immobilier
Sources : Notaires du Grand Paris, notes de conjoncture du 8 septembre 2026 (2e trimestre 2026) et du 29 octobre 2026 (juin à août 2026), prix par arrondissement et par quartier au 4e trimestre 2025 ; base Demandes de valeurs foncières (DVF), DGFiP. Photo d’ouverture : la rue de Picpus, Mbzt, CC BY 4.0, via Wikimedia Commons.