Le Sénat a adopté le 21 octobre 2026 la prolongation de deux ans de l'encadrement des loyers, dont l'expérimentation devait s'achever le 24 novembre prochain. Paris et le territoire d'Est Ensemble, qui inclut Montreuil, sont directement concernés. Maison Cotard Immobilier fait le point sur ce qui change, et ce qui ne change pas, pour les propriétaires bailleurs et les investisseurs de l'Est parisien.
Ce que le Sénat a voté
La proposition de loi portée par le député Iñaki Echaniz a été adoptée par les sénateurs à une très large majorité, 325 voix contre 17. Le texte issu de l'Assemblée nationale allait plus loin : il prévoyait de rendre le dispositif permanent et de l'ouvrir à de nouvelles collectivités. Le Sénat a fait un choix plus prudent : une prolongation de deux ans, jusqu'en 2028, à périmètre constant.
Concrètement, neuf territoires restent concernés, soit 71 communes et environ 1,2 million de locataires : Paris, Lille, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, le Pays basque, Plaine Commune et Est Ensemble. Aucune nouvelle ville ne pourra rejoindre l'expérimentation, et les collectivités déjà engagées garderont la possibilité d'y mettre fin avant son terme.
Paris et Montreuil concernés, Vincennes et Saint-Mandé non
Pour notre secteur, la carte est simple. Dans les 11e, 12e et 20e arrondissements, comme à Montreuil au sein d'Est Ensemble, les loyers de référence continuent de s'appliquer aux nouveaux baux et aux renouvellements. À Vincennes et Saint-Mandé, en revanche, il n'existe pas de loyer de référence plafonné. Seule s'applique, comme dans toute la zone tendue, la limitation de la hausse de loyer entre deux locataires, ainsi que les règles liées à la performance énergétique.
Complément de loyer et recours : des délais revus
Le Sénat a écarté plusieurs mesures votées par les députés : le durcissement des sanctions, une définition plus restrictive du complément de loyer et l'extension du dispositif au coliving et aux résidences services. Il a en revanche retenu deux ajustements de délais. Le locataire disposerait d'un an, au lieu de trois mois, pour contester un complément de loyer. À l'inverse, l'action en diminution de loyer en cas de dépassement du plafond devrait être engagée dans un délai d'un an, contre trois ans aujourd'hui.
Le texte prévoit aussi de mieux suivre l'évolution des loyers, en s'appuyant notamment sur les données déclarées dans le service fiscal « Gérer mes biens immobiliers ». Une réponse directe à la Cour des comptes, qui a publié le 14 octobre un bilan nuancé du dispositif et pointé la fiabilité des loyers de référence.
Ce que cela change pour un propriétaire bailleur
À court terme, rien ne bouge : tant que la loi n'est pas définitivement adoptée, les règles actuelles restent en vigueur. Le texte doit encore revenir devant l'Assemblée nationale, avec un calendrier serré avant l'échéance du 24 novembre.
Pour un propriétaire parisien, l'essentiel est donc de rester rigoureux : vérifier le loyer de référence majoré applicable à son quartier et à la typologie du logement, le mentionner dans le bail, et ne recourir au complément de loyer que lorsque le bien présente des caractéristiques réellement exceptionnelles, documentées et justifiables. Avec un délai de contestation potentiellement allongé à un an, un complément mal étayé deviendrait plus exposé.
Acquéreurs investisseurs : intégrer le loyer de référence dès l'achat
Pour ceux qui envisagent un investissement locatif dans l'Est parisien, cette prolongation apporte surtout de la visibilité : le cadre est connu jusqu'en 2028. Le bon réflexe consiste à calculer la rentabilité sur la base du loyer plafonné, et non d'un loyer de marché théorique. C'est aussi un argument de négociation : dans un marché parisien où les acheteurs sont plus attentifs, un prix d'acquisition cohérent avec le rendement réel fait la différence.
Les biens bien situés, lumineux, en bon état et correctement classés au DPE conservent tout leur attrait locatif. L'encadrement ne remet pas en cause la solidité de la demande à Paris ; il invite simplement à acheter au juste prix.
En résumé
L'encadrement des loyers devrait se poursuivre jusqu'en 2028 à Paris et à Montreuil, sans extension à d'autres villes. Les règles actuelles restent applicables jusqu'à l'adoption définitive du texte. Pour les propriétaires comme pour les investisseurs, la clé reste la même : anticiper, documenter et raisonner sur des chiffres réalistes.
Un projet d'investissement locatif dans l'Est parisien ? Parlons-en
Notre équipe vous aide à évaluer un bien au regard des loyers de référence de votre quartier et à construire un projet d'achat ou de vente cohérent.
Téléphone : 06 67 33 06 14
Email : yann@maisoncotard.com
Maison Cotard Immobilier, 4 bis rue Fabre d'Églantine, 75012 Paris
Source : Journal de l'Agence – « Encadrement des loyers : le Sénat vote une prolongation de deux ans, sans extension du dispositif » – 22 octobre 2026 – lire l'article source