Louer une chambre meublée dans sa résidence principale sans payer d’impôt sur les loyers : ce régime, prévu par l’article 35 bis du Code général des impôts, arrive à échéance le 31 décembre 2026. Le projet de budget 2027 ne prévoit pas, à ce stade, de le prolonger. Maison Cotard Immobilier fait le point sur ce que cela change concrètement pour les propriétaires parisiens.
Un dispositif apprécié, qui arrive à son terme
Depuis de nombreuses années, un propriétaire – ou un locataire autorisé à sous-louer – peut louer une partie de sa résidence principale, le plus souvent une chambre meublée, sans être imposé sur les loyers perçus. Prorogé à plusieurs reprises, ce régime s’applique, en l’état des textes, jusqu’au 31 décembre 2026.
Selon MySweetImmo, l’association Ensemble2générations constate que le projet de loi de finances pour 2027 ne contient aucune disposition pour le prolonger ou le pérenniser. Elle appelle le Gouvernement et les parlementaires à le rendre permanent.
Le débat budgétaire n’est toutefois pas terminé : des amendements peuvent encore être adoptés d’ici le vote définitif. Rien n’est donc acté, mais l’incertitude mérite d’être anticipée dès maintenant.
Les conditions à respecter aujourd’hui
Pour que les loyers échappent à l’impôt, trois conditions principales doivent être réunies :
la pièce louée fait partie de la résidence principale du bailleur ;
elle constitue la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire s’il est salarié saisonnier) ;
le loyer reste « raisonnable » : en 2026, l’administration fiscale le plafonne à 215 € par m² et par an, charges non comprises, en Île-de-France (159 € dans les autres régions).
Concrètement, pour une chambre de 12 m² à Paris, le loyer annuel ne doit pas dépasser 2 580 €, soit 215 € par mois hors charges. Un montant modeste au regard du marché parisien : c’est la contrepartie de l’avantage fiscal.
La cohabitation intergénérationnelle en première ligne
Ce régime est très utilisé dans le cadre de la cohabitation intergénérationnelle : un senior propriétaire d’un grand appartement accueille un étudiant ou un jeune actif, qui bénéficie d’un loyer modéré et apporte en retour une présence au quotidien. Ensemble2générations, présente dans plus de trente villes, indique une hausse annuelle moyenne de 23 % de ses binômes sur trois ans.
L’enjeu dépasse la fiscalité. Selon le baromètre 2025 des Petits Frères des Pauvres, 2 millions de personnes âgées sont isolées de leur entourage proche. Pour la directrice générale de l’association, Estelle de Saint-Bon, laisser s’éteindre l’exonération, « ce serait fragiliser un dispositif qui a fait ses preuves ».
Que se passerait-il au 1er janvier 2027 ?
Rassurons d’emblée les propriétaires concernés : louer une chambre chez soi resterait parfaitement possible. Seul le traitement fiscal changerait. Sans prolongation, les loyers relèveraient du régime de droit commun de la location meublée (bénéfices industriels et commerciaux), au régime micro-BIC avec abattement forfaitaire ou au régime réel, et seraient soumis aux prélèvements sociaux.
Pour un hébergeur qui pratique un loyer modéré, l’impact peut rester limité. Pour d’autres, il faudra revoir l’équilibre de l’opération, voire le montant du loyer, dans le respect des règles applicables à Paris.
Nos conseils aux propriétaires parisiens
Suivre le vote du budget dans les prochaines semaines : une prolongation par amendement reste possible.
Faire le point avec son conseiller fiscal ou son notaire pour mesurer l’impact réel sur sa situation.
Bien formaliser la location : bail écrit, état des lieux, assurance adaptée et, pour un locataire, accord écrit de son propriétaire.
Prendre du recul sur son patrimoine : un grand appartement en partie inoccupé peut aussi être l’occasion de réfléchir à un projet de vente ou d’achat plus adapté.
En conclusion
La fin annoncée de cette exonération ne remet pas en cause la possibilité de louer une chambre chez soi, mais elle pourrait en modifier l’intérêt financier. Dans le 11e, le 12e, le 20e comme à Vincennes, Saint-Mandé ou Montreuil, Maison Cotard Immobilier accompagne les propriétaires pour éclairer leurs choix, en toute transparence.
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Maison Cotard Immobilier, 4 bis rue Fabre d’Églantine, 75012 Paris
Source : MySweetImmo – « Cohabitation intergénérationnelle : L’exonération fiscale menacée fin 2026 » – 23 octobre 2026 – lire l’article source